К списку новостей

Новостройка vs вторичка: что покупать в кризис?

14 ноября 2018

Рынок столичной недвижимости сегодня находится в предкризисном состоянии: эксперты говорят о затоваривании рынка и падении спроса, банки повышают ипотечные ставки, а правительство анонсирует отказ от ДДУ и переход на эскроу-счета. Фоном набирает обороты программа реновации, грозящая обрушить цены на жилье в границах Москвы. О том, что происходит с рынком, что будет с компаниями-застройщиками и как во всем этом вести себя потенциальным покупателям жилья – мы поговорили с первым заместителем генерального директора строительного концерна «КРОСТ» Мариной Любельской.

 

1. Ипотека впервые за полтора года пошла вверх. Как это отразится на столичном рынке недвижимости?

Не секрет, что в сегментах новостроек комфорт и стандарт классов почти 90% сделок заключаются с привлечением ипотечных кредитов. Рост ставок приведет к замораживанию покупательской активности в этих сегментах – за полтора года нисходящего тренда в ипотеке, люди уже привыкли к невысоким процентам. Кроме того, и эксперты, и власть утверждают, что рост ставки носит временный характер и в среднесрочной перспективе курс вновь пойдет на снижение – к анонсированным Президентом 6%. Часть покупателей предпочтет занять позицию выжидания и купить квартиру после возвращения низкой ипотеки.

На фоне большого объема предложений на рынке новостроек стандарт-жилья и снижающегося спроса, отток и «замораживание» части покупателей может привести к серьезным последствиям, вплоть до приостановки строительства некоторых проектов. Это наиболее вероятный сценарий для так называемых компаний одного проекта – жизнедеятельность которых полностью зависит от текущего спроса на их объект. Уход с рынка таких игроков станет частью санации рынка, его качественного роста.

Для крупных застройщиков и проектов в сегменте бизнес-класса этот период может стать почвой для увеличения своей покупательской аудитории за счет оптимизации производственных и управленческих процессов, продуманных акций, работой с российскими производителями стройматериалов, повышения качества своих проектов.

 

2. Как долго может продлиться этот период и каким должно быть поведение покупателей?

Замораживание столичного рынка новостроек будет носить скорее всего временный и краткосрочный характер. История показывает, что в любых колебаниях рынок выравнивается и восстанавливается за 4-5 месяцев. Кроме того, сегодня активно развивается инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и покупателям, оформивших покупку в ипотеку под высокий процент, в будущем, после снижения ставок, ничего не помешает рефинансировать кредит на среднерыночных условиях.

В то же время, падение спроса на рынке комфорт и стандарт новостроек, принудит застройщиков дисконтировать свои предложения, предложить рынку новые акции и скидки. В том числе и застройщиков бизнес-класса, который традиционно менее восприимчив к любым колебаниям рынка. Таким образом, даже повышение ипотечной ставки способно сыграть на руку покупателю – при чуть более высоком ежемесячном платеже покупатель может сэкономить на общей величине кредита, приобретая квартиру по акции или на спецусловиях от застройщика.

Поэтому общий совет для покупателей – не останавливаться в поиске квартиры мечты. Падение рынка – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия, купив более дорогую квартиру, например, в жилом комплексе бизнес-класса, по цене стандартного жилья, пусть и с высоким процентом по ипотеке, который позже можно рефинансировать.

 

3. Бизнес-класс в ваших словах выглядит более устойчивым к последствиям повышения ставок. Почему?

В сегменте бизнес-класса доля ипотечных кредитов при покупке квартиры не столь значительна, как в классах стандарт и комфорт, и составляет менее 40%. Ипотека здесь – скорее удобный инструмент для покупателей нежели безальтернативная возможность приобрести жилье. Поэтому увеличение процентных ставок может вообще не сказаться на спросе, а значит и в целом на рынке. Бизнес-класс гораздо более устойчив к переменам рынка, что обусловлено низкой конкуренцией среди проектов и более высокой покупательской способностью клиентов.

В условиях общего падения рынка застройщики бизнес-класса могут предлагать новым клиентам специальные условия и акции, чтобы расширить свой покупательскую аудиторию за счет традиционных клиентов стандартного жилья. Кроме того, разница в цене среди проектов бизнес-класса и комфорт-жилья сегодня не велика, так как большинство компаний в бизнес-сегменте рынка перешли на путь диверсификации своего бизнеса, создания собственного промышленного комплекса и производства стройматериалов.

Тем не менее, в перспективе на рынок новостроек бизнес-класса могут оказать влияние и другие факторы: повышение отчислений в фонд защиты дольщиков, вступление в силу поправок в ФЗ№214 с 1 июля 2019 года, переход компаний на эскроу-счета, активная фаза строительства в рамках реновации…

 

4. Эскроу-счет – еще одна «темная лошадка» для наших читателей. Что это такое, чем они отличаются от ДДУ и как повлияет на покупателей и застройщиков переход рынка на эскроу-отношения?

С 1 июля будущего года вступят в силу поправки в ФЗ214, отношения с покупателями недвижимости перейдут на уровень банк-клиент, а ДДУ заменят доверительные счета (эскроу). По сути, в отношениях между строительной компанией и покупателем квартиры в строящемся объекте появляется посредник – третье заинтересованное лицо – банк. Для покупателей это означает дополнительные гарантии качества строительного проекта и надежности застройщика, так как его проверкой будет заниматься банк-агент и уверенность в сохранности своих сбережений. Ведь деньги покупателя будут храниться не у застройщика, а в банке, на специальном счете – эскроу, и перечислены застройщику только после того, как покупатель получит ключи от построенной квартиры.

Для застройщиков же введение этого механизма не столь радужно. И вот почему. Раньше строительство объекта финансировалось минимум на 40% за счет продажи квартир по договорам ДДУ – это были бесплатные для застройщика деньги, за счет привлечения которых и формировалась разница в цене между строящимися и готовыми квартирами.

Сейчас каждый застройщик будет вынужден брать кредиты в банках на весь цикл строительства. Ставка таких кредитов начинается с отметки в 12%, при условии хорошей динамики продажи квартир на старте строительства, следующий транш можно получить под 6%. То есть, застройщик берет первый кредит в банке, начинает строить объект, открывает продажи. Покупатели приносят деньги в банк на эскроу-счет застройщика и чем выше будет наполняемость этого счета – тем под меньший процент застройщик сможет получить следующий банковский кредит.

При этом, если раньше застройщик мог погасить кредит средствами дольщиков, избавив тем самым себя от накопления процентов, то теперь эти кредиты будут висеть на нем до окончания строительства – сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда и дольше: после завершения продаж всех квартир в комплексе.

Безусловно, новые правила скажутся на стоимости первичной недвижимости. Чтобы погасить кредиты и набежавшие проценты и выйти на показатели безубыточности – застройщики будут поднимать цены вплоть до 15%. Это еще один повод покупать квартиру именно сейчас – невзирая на рост ипотеки!

 

5. На фоне всех этих событий на рынке, периодически появляются экспертные мнения о том, что недвижимость, как средство сохранения сбережений и инвестиционный объект – исчерпала себя. Так ли это? Сохранились ли какие-нибудь возможности заработать на покупке недвижимости?

С перестроечных лет инвестиции в недвижимость действительно были самым выгодным и стабильным капиталовложением на фоне колебаний валюты и кризисных явлений в экономике. В столице, несмотря на любые экономические явления, и объем рынка, и стоимость квартир традиционно росли, что обусловливалось как стабильно высоким спросом, так и дефицитом предложения.

Сегодня спрос падает, рынок в сегменте комфорт-класс затоварен, разница в цене между строящимся и готовым объектом не настолько велика, чтобы компенсировать двухлетнее (средний срок строительной готовности объекта) замораживание инвестиционного капитала. К примеру, строящееся жилье комфорт-класса в Новой Москве по данным сайта ЦИАН стоит 3,9 млн. рублей за квартиру площадью 39,6 кв. м., то есть 99 тыс. руб за кв. м. (https://www.cian.ru/sale/flat/193128795/). В том же районе аналогичная по площади квартира на вторичном рынке стоит 4,9 млн. руб. или 146 тыс. руб. за кв. м. (https://www.cian.ru/sale/flat/169346653/) – с уже готовым ремонтом, заселившимися соседями и даже с мебелью. Потенциальная прибыль – с учетом затрат на ремонт (10 тыс. руб. за кв. м.) – выходит в районе 600 тысяч рублей или около 15% за два года.

Сегмент бизнес-класса гораздо более устойчив к переменам рынка. Предложений в этом сегменте не так много, как в классе комфорт и не превышает уровень спроса. Поэтому жилье бизнес-класса до сих пор продолжает пользоваться популярностью у инвесторов, показывая маржинальность до 40-50% годовых.

Например, взять всю ту же Новую Москву, где мы строим жилой комплекс бизнес-класса «Новая Звезда». В 8 корпусе продается двухкомнатная квартира по цене 4,5 млн. руб. – без учета скидок и акций (https://www.krost.ru/flats/100013194). В этом же жилом комплексе, в уже сданном корпусе №3 продается квартира аналогичной площади с евроремонтом – за 7 млн. руб. (https://www.cian.ru/sale/flat/194375212/) С учетом ремонта – 10 тыс. руб. за «квадрат» или 360 тыс. руб. – инвестиционная выгода получается в размере 2,14 млн. руб., что составляет почти 47% от первоначальной стоимости квартиры.

 

6. Сегодня рынок вторичного жилья практически сравнялся по стоимости с предложениями на первичном рынке, и они начинают конкурировать. В каких случаях хорошо покупать вторичку, в каких – квартиру в строящемся доме?

Действительно, в некоторых районах цены на жилье в старых домах сравнялись с ценами на квартиры в строящихся жилых комплексах. У нас наблюдается такая ситуация в районе Хорошево-Мневники, где в одном районе можно купить квартиру 45 кв. м. в построенной в 1960-х годах панельной хрущевке за 7,34 млн. рублей (https://www.cian.ru/sale/flat/192162908/). А через дорогу, за эти же деньги (с учетом акций и скидок) можно купить квартиру площадью 48,5 кв. м. в жилом комплексе бизнес-класса Crystal в составе квартала Union Park. (https://www.krost.ru/flats/100010491/).

Что мы получаем в первом случае? Панельную пятиэтажку, старый подъезд без лифта, состояние которого, мягко говоря, на грани с аварийным. Квартиру, готовую к заселению прямо сейчас, пусть и с ремонтом, нуждающимся в обновлении. Двор, заставленный автомобилями, где невозможно погулять с ребенком, но можно бесплатно припарковать машину. Из плюсов еще и то, что этот дом включен в программу реновации и в 2021 году у покупателей появится возможность обменять эту двушку на квартиру аналогичной площади в новом доме. При этом, возможно, цена новой квартиры будет выше на 1,5-2 млн.

Во втором случае, практически за те же деньги, мы получаем квартиру в строящемся монолитном доме с уникальными входными группами авторства лондонского архитектора Константины Кьюзак, современными и высокоскоростными лифтами. Закрытая территория двора без машин наполнена разными полезными функциями для жителей: спортивной, развлекательной, образовательной. На первых этажах каждого дома жилого комплекса Union Park располагаются предприятия торговой и бытовой инфраструктуры: небольшие кафе, магазины, предприятия сферы услуг и т.п. Машину можно припарковать в подземном автопаркинге или на одной из улиц по периметру квартала. Как показывает практика строительства соседнего квартала Wellton Park – после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стоимость квартир в нем подскакивает на 4-5 млн. руб.

Поэтому, покупать вторичную недвижимость сегодня стоит в том случае, если есть необходимость срочного переезда в подготовленное для жизни пространство. Если рассматривать покупку жилья в средне- и долгосрочной перспективе – покупка строящегося жилья выглядит выгоднее во всех отношениях.

8 (495) 795-0-888
Заказать звонок